Арбитражный управляющий – это ключевая фигура в процессе банкротства физических и юридических лиц в Российской Федерации. Его основная задача заключается в управлении и контроле за процедурой банкротства, что включает в себя реализацию имущества должника, защиту интересов кредиторов и обеспечение законности проведенных операций.

В соответствии с законодательством, арбитражный управляющий назначается арбитражным судом. Это профессиональный статус, который требует наличия определенного уровня образования и опыта в области финансов и юриспруденции. Основные функции арбитражного управляющего в рамках процедуры реализации имущества гражданина подразумевают не только организацию управления привлеченными активами, но и анализ финансового состояния должника, составление реестра требований кредиторов и их дальнейшее удовлетворение.

Что касается прав арбитражного управляющего во время процедуры реализации имущества, то они достаточно обширны. Он имеет право:

1. Без согласия должника проводить инвентаризацию имущества, при необходимости осуществлять его оценку, а также предпринимать меры по защите и сохранению активов.
2. Осуществлять продажу имущества должника через публичные торги или иные способы, согласно оценке рыночной стоимости.
3. Взаимодействовать с кредиторами, получать информацию от различных государственных органов, а также использовать свои полномочия для решения сложных вопросов, возникающих в процессе банкротства.
4. Принимать решения по реструктуризации долгов, если это возможно и в интересах всех сторон.

Однако введение процедуры реализации имущества в рамках дела о банкротстве имеет серьезные последствия для гражданина-должника. В первую очередь, он теряет право распоряжаться своим имуществом. Это означает, что вся собственность, которая может быть включена в конкурсную массу (то есть в категорию активов, подлежащих продаже для погашения долгов), передается в управление арбитражному управляющему. Гражданин не может самостоятельно продавать, дарить или иным образом распоряжаться своим имуществом.

Арбитражный управляющий играет незаменимую роль в процессе банкротства, обеспечивая законность и порядок в сложной системе финансовых взаимоотношений.

Статья 213.25. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О несостоятельности (банкротстве)"

п.5. С даты признания гражданина банкротом:

• все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично;
• сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы;
• снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина и иные ограничения распоряжения имуществом гражданина;
• прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по всем обязательствам гражданина, за исключением текущих платежей;
• задолженность гражданина перед кредитором - кредитной организацией признается безнадежной задолженностью.

п.6. Финансовый управляющий в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина:

• распоряжается средствами гражданина на счетах и во вкладах в кредитных организациях, а также дает указание оператору платформы цифрового рубля о перечислении на счет должника в кредитной организации цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника;
• открывает и закрывает счета гражданина в кредитных организациях;
• осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину, в том числе голосует на общем собрании участников;
• ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином. Гражданин также вправе лично участвовать в таких делах.

Статус дела можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Перейти в карточку должника на ЕФРСБ
В карточке дела на сайте Арбитражного суда. Перейти в карточку должника на сайте суда.
В хронологии событий ниже на этой станице, у финансового управляющего или его представителя.

21 января 2021 года рынок «Фреш» был закрыт на один день в связи с необходимостью проведения мероприятий, связанных с обеспечением сохранности имущества и соблюдением прав кредиторов. Основной причиной такого решения стало неисполнение должником своих обязательств, касающихся передачи документов и имущества. В результате этого управляющему было не известно о составе находящегося на территории торгового центра имущества, что создало риск его потери.

Данные обстоятельства подтверждаются судебным актом. Смирнова Т.В. Привлечена к административной ответственности по ч.7 ст. 14.13 КоАП РФ за незаконное воспрепятствование деятельности арбитражного управляющего, выразившееся в не предоставлении сведений по заключенному между Смирновой Т.В. и ООО «Аквавит» договору No 1/24 от 01.10.2023 и о полученных денежных средствах по указанному договору.

Прибыв на объект, управляющий обнаружил, что торговую деятельность на территории ТЦ осуществляют лица, которые не были известны управляющему. Этот факт усугублялся отсутствием информации о правомерности их действий, что вызывало дополнительные вопросы о принадлежности торгового оборудования, использованного этими лицами. Без ясного понимания о том, кому принадлежит данное оборудование и на каком основании осуществляется торговля, управляющий оказался в сложной ситуации, когда обязан был защитить интересы кредиторов.

Важной частью работы управляющего является оценка и установление состава имущества, а также предотвращение его вывоза с территории торгового центра. При отсутствии информации о владельцах и документации, подтверждающей законность действий арендаторов и субарендаторов, управляющий был вынужден обратиться к присутствующим на территории ТЦ с просьбой предоставить документы подтверждающие законность их действий. Это было необходимо для определения принадлежности вещей и предотвращения возможного вывоза имущества, принадлежащего должнику.

Согласно законодательству, управляющий несет прямую ответственность за сохранность имущества, входящего в конкурсную массу. Поэтому закрытие рынка на один день в данном случае стало не просто вынужденной мерой, а необходимостью, продиктованной обстоятельствами, которые требовали немедленного вмешательства.

На следующий день рынок был открыт для осуществления торговли с условием, что субарендаторы предоставят управляющему документы на аренду. Однако, как показала практика, доверие управляющего не было оправдано. Многие субарендаторы не предоставили необходимые документы, подтверждающие законность их деятельности на территории ТЦ. Это создало новые трудности для управляющего, который должен сейчас предпринимать дополнительные меры для обеспечения законности торговой деятельности.

На сегодняшний день большая часть лиц ведущих сейчас торговую деятельность на территории ТЦ «Фрэш» делают это без законных на то оснований. Так как не являются на сегодня ни арендаторами / ни субарендаторами, не имеют на руках заключенных действующих договоров ни со Смирновой ни с Аквавитом. Это подробно изложено в разделе -Почему управляющий утверждает, что мой договор аренды не действителен?

Управляющему, как лицу, ответственному за управление имуществом должника, важно не только правильно исполнять свои обязанности, но и находить баланс между интересами разных сторон, включая кредиторов и арендаторов, чтобы избежать конфликтов и защитить правоотношения в условиях неопределенности. Ситуации подобного рода подчеркивают необходимость повышения уровня юридической грамотности участников рынка и тщательного контроля за соблюдением норм права, чтобы предотвращать подобные кризисы в будущем.
Финансовым управляющим с 21 января 2025г. было обеспечено постоянное нахождение на объекте своего представителя который проводит юридические консультации для субарендаторов, разбирает с ними нюансы каждого отдельного договора субаренды.

Так же организован чат с субарендаторами в котором управляющий размещает информацию о ходе дела о банкротстве.

В свете последних событий, связанных с банкротством собственника торгового центра "Фреш", Смирновой Т.В., субарендаторы этого комплекса сталкиваются с множеством вызовов и неопределенностей. Банкротство собственника всегда становится источником беспокойства для арендаторов и субарендаторов, так как может привести к изменению условий аренды, возникновению правовых споров и даже потере бизнеса.

Финансовый управляющий в процессе банкротства, старается минимизировать неприятности для субарендаторов. Его задача заключается не только в сохранении активов, но и в обеспечении нормального функционирования торгового центра, что в свою очередь приведет к сохранению бизнеса субарендаторов. В рамках этого процесса финансовый управляющий предпринимает шаги, направленные на защиту интересов субарендаторов, руководствуясь законодательством.

Одним из основных аспектов, который стоит отметить, является предложение финансового управляющего о заключении новых договоров аренды напрямую с собственником здания для всех субарендаторов. Это решение предоставляется как альтернатива для тех арендаторов, которые ранее заключили договоры субаренды с "Аквавитом", по которому возникли проблемы с оплатами и соблюдением условий содержания здания. Данная мера призвана обеспечить стабильность и прозрачность для субарендаторов, что в условиях текущей нестабильности является крайне важным.

Заключение прямого договора с собственником откроет новые возможности для арендаторов. Они смогут более непосредственно участвовать в управлении своими арендными условиями и иметь возможность напрямую влиять на вопросы, касающиеся эксплуатации помещений и общего состояния торгового центра. Кроме того, такая мера поможет сосредоточить часть денежных средств, поступающих от аренды, на поддержание инфраструктуры центра, включая отопление и содержание мест общего пользования. Это в свою очередь создаст более комфортные условия для покупателей и арендаторов, что в конечном итоге позволит сохранить поток клиентов и объемы продаж.

Однако процесс перехода на новые условия аренды требует внимательного подхода и понимания со стороны арендаторов. Тем не менее, наличие закона, защищающего права арендаторов, добавляет уверенности в том, что порядок будет восстановлен, и арендаторы не останутся без поддержки.

Таким образом, хотя банкротство Смирновой Т.В. создает ряд сложностей и неопределенности для арендаторов торгового центра "Фреш", действия финансового управляющего, направленные на минимизацию последствий и предложение новых вариантов сотрудничества, дают надежду на то, что большинство арендаторов смогут адаптироваться к изменившимся условиям и продолжить свою деятельность, не испытывая серьезных трудностей. Важно, чтобы арендаторы использовали предоставленные им возможности и защитили свои интересы в этом непростом процессе.

Правовое обоснование:
Согласно п 1. ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Согласно п.2 ст. 618 ГК РФ если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из приведенных норм права видно, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем.
Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.[1]

[1] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 N Ф01-3491/2015 по делу N А82-12579/2014

В нашем деле Финансовый управляющий подал в суд заявление с просьбой признать Договор аренды №1/24, заключенный между Смирновой Татьяной Валерьевной и ООО «Аквавит», недействительной сделкой. Управляющий обосновывал свою позицию тем, что цена договора аренды в 50 000 000 рублей была занижена, настаивал на неравноценности встречного исполнения, указывая, что торговый центр может приносить больше прибыли в конкурсную массу, чем указано в условиях договора.

Однако суд, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора недействительным. После анализа представленных доказательств и детального изучения позиций сторон, суд не поддержал доводы финансового управляющего и кредитора, основываясь на пункте 61.2 Закона о банкротстве.

Финансовый управляющий согласился с выводами суда и не стал оспаривать данный судебный акт.

Тем не менее, после отказа в признании недействительной сделки по заключению договора аренды, финансовый управляющий принял решение о расторжении действительного договора аренды по специальным основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с нормами данного законодательства финансовый управляющий имеет право самостоятельно принимать решения о расторжении сделок, если это необходимо для защиты интересов кредиторов. В данном случае управляющий уведомил стороны о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Такое право финансового управляющего основывается на обеспечении баланса интересов кредиторов и предотвращении дополнительных убытков, которые могут возникнуть от продолжения действия невыгодной сделки. Важно отметить, что расторжение договора в одностороннем порядке осуществляется без необходимости обращения в суд, если такое право предусмотрено условиями договора или применяется в соответствии с нормами действующего законодательства о банкротстве.

Совершая такое действие, как расторжение договора аренды, финансовый управляющий демонстрирует свою роль не только как контролирующего органа, но и как активного участника в процессе формирования и эффективного использования конкурсной массы. В результате это решение о расторжении может привести к улучшению финансового положения должника, что в конечном итоге сказывается на удовлетворении требований кредиторов.

Данный случай Наглядно иллюстрирует, как даже после того, как суд не поддержал доводы финансового управляющего на предмет недействительности договора, управляющий все же обладает широкими полномочиями для защиты интересов кредиторов. Тем самым, банкротство и управление им становятся не просто процессами расплаты за долги, но и процедурой, в ходе которой принимаются важные экономические решения, способствующие восстановлению прав кредиторов.

Правовое обоснование его действий приведено в следующем блоке – Как управляющий смог расторгнуть договор аренды без суда?

ОПРЕДЕЛЕНИЕ об отказе в удовлетворении заявления финансового управляющего Рыбалкина А.В. о признании недействительной сделки Должника – договора аренды №1/24 от 01.10.2023

Финансовый управляющий в первую очередь обязан руководствоваться специальными нормами, а именно положениями статей 20.3, 20.4, 60, 213.9 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определение Верховного Суда РФ от 27.07.2023 N 308-ЭС20-12958(3) по делу N А32-4034/2018 предписывает, что действия финансового управляющего должны соответствовать целям процедуры банкротства, при этом наличие действующего договора аренды не отвечает задачам и целям реализации имущества гражданина и приведет к уменьшению потенциальной стоимости и привлекательности имущества для покупателей при реализации на торгах и, соответственно, к снижению размера вырученных денежных средств от его реализации.

При этом 127-ФЗ дает управляющему право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Согласно ст.102 фз о несостоятельности

1. Внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

2. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Стороны получили извещения о поступлении уведомления о расторжении договора еще в декабре 2024г. Вместо того, чтобы добросовестно и осмотрительно предупредить субарендаторов о том, что собственник имущества является банкротом, что финансовый управляющий расторгает Договор аренды №1/24 от 01.10.2023 г. и необходима передача ТЦ «Фреш», а также перезаключение договоров субаренды; ООО «Аквавит» и Смирнова Т.В. довели ситуацию до такого состояния, что финансовому управляющему пришлось самостоятельно выехать в ТЦ «Фреш» и проводить мероприятия по передаче ему имущества Должника Смирновой Т.В.


В случае несогласия с отказом финансового управляющего арендатор ООО "Аквавит" должен был, в установленные законом срок, обратится в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о разрешении разногласий в дело о банкротстве гражданина. Но этого не сделал.

Подтверждение этого довода было озвучено на встрече с участниками правоотношений 3 февраля, прокурором Магаданской области Дмитрием Разуваевым совместно с заместителем начальника УМВД России по Магаданской области Сергеем Могилевичем и Уполномоченным по защите прав предпринимателей в регионе Григорием Чубом.

Финансовый управляющий, анализируя ситуацию с субарендаторами в торговом центре "Фреш", столкнулся с серьезными юридическими и финансовыми проблемами, которые могут значительно повлиять на дальнейшую деятельность не только самого ТЦ, но и всех участников сделки. Положение субарендаторов вызывает особую озабоченность, так как на данный момент большинство из последних находится на территории центра без действующих договоров, что ставит под угрозу их легитимность и перспективы ведения бизнеса.

После тщательной проверки представленных субарендаторами договоров субаренды, финансовый управляющий пришел к выводу, что многие из них являются недействительными. Это связано с тем, что для заключения легитимного договора субаренды необходимо наличие действующего договора аренды между собственником здания и арендатором ООО «Аквавит».В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Выявлено 3 вида общих нарушений:
1.Большинство договоров субаренды заключенных на места в ТЦ «Фрэш» , ссылаются на Договор аренды №1/2022 от 1 октября 2022 года, который, как выяснилось, не только не существует, но и фактически прекратил свое действие с подписание нового Договора аренды №1/24 от 1 октября 2023 года.

2. В одном договоре отсутствует подтверждение прав арендатора на распоряжение имуществом. Отсутствуют какие либо ссылки на договоры аренды, подтверждение согласия собственника на сдачу помещений в субаренду.

3. Несколько договоров субаренды ссылаются на Договор аренды №1/24 от 1 октября 2023 года. Этот новый договор, в свою очередь, был расторгнут 26 декабря 2023 года, что автоматически влечет за собой прекращение всех связанных с ним договоров субаренды.

Во всех описанных случаях субарендатору необходимо обратится к управляющему для заключения договора аренды с собственником здания напрямую.
Согласно п. 1 ст.618 ГК РФдосрочное прекращение договора аренды не означает пренебрежения интересами субарендатора. Субарендатор вправе требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.


Следует отметить, что заключение и расторжение договоров аренды и субаренды — это не просто формальные юридические процедуры, а важные финансовые шаги, которые оказывают влияние на экономические интересы всех участников процесса. Необходимость строгого соблюдения юридических норм в данной ситуации вытекает из принципов добросовестности и разумности в коммерческих отношениях. Наличие недействительных субарендных соглашений может привести к рискам для всех сторон, включая возможность потери недвижимости, значительные штрафные санкции, а также ухудшение репутации как ТЦ, так и самих субарендаторов.

Данная ситуация потребовала оперативного реагирования и решения со стороны финансового управляющего. Прежде всего, проведено уведомление всех недействительных субарендаторов о том, что их договоры аннулированы, а также предложено им разобраться в существующих правовых контрактах. Для этого финансовым управляющим с 21 января 2025г. было обеспечено постоянное нахождение на объекте своего представителя который проводит юридические консультации для субарендаторов, разбирает с ними нюансы каждого отдельного договора субаренды.
В то же время были проведены переговоры с арендатором ООО «Аквавит», чтобы обеспечить формализованное и законное продолжение аренды для тех субарендаторов, которые имеют желание продолжить свою деятельность.

Финансовому управляющему потребовалась не только юридическая, но и управленческая проницательность, чтобы урегулировать текущую ситуацию и предотвратить возникновение новых юридических коллизий. Устранение правовых нарушений и заключение новых, действительных договоров аренды и субаренды — это залог успешного функционирования торгового центра "Фреш", который стремится сохранить доверие арендаторов и клиентов, а также обеспечить стабильность и процветание в будущем. Обращение к юридическим специалистам и необходимость оптимизации управления бизнес-процессами в таких сложных ситуациях становится ключом к восстановлению законности и порядочности в коммерческих отношениях.

Согласно действующему законодательству,все имущество, должника находящегося в процессе банкротства, подлежит реализации.

Продажа должна проводиться с соблюдением строгих процедур, которые в первую очередь направлены на защиту интересов кредиторов и покупателей. Открытые электронные торги, основанные на заранее разработанном положении о проведении аукционов, позволят всем заинтересованным сторонам иметь равный доступ к информации о предмете торгов, а также гарантируют, что процесс будет максимально объективным и конкурентным.

Одной из главных задач арбитражного управляющего в этой процедуре является организация и координация торгов. Он должен обеспечить, чтобы все этапы аукциона соответствовали установленным правилам, а также контролировать соблюдение сроков и последовательности всех действий.

Процесс реализации имущества через электронный аукцион начинается с тщательной подготовки. Это включает оценку активов, подготовку документации и детализацию условий продажи. Все сведения о дате и предмете торгов становятся доступными для публики, что позволяет потенциальным покупателям заранее ознакомиться с предложением и подготовиться к участию. Это обеспечивает не только повышение конкуренции среди покупателей, но и углубляет доверие к процессу, поскольку все действия можно проверить.

Открытость и прозрачность являются ключевыми факторами. Получить консультацию о сроках и порядке участия в торгах можно напрямую у управляющего по электронному адресу – rav2189@yandex.ru или телефону +7 953 376 21 89 ( в будние дни с 10:00 до 18:00 по московскому времени).

Объявление о проведении торгов будет опубликовано в карточке должника на ЕФРСБ.

Многие могут подумать, что управляющему выгодно избавиться от арендаторов, чтобы быстро продать здание и тем самым завершить свои обязательства перед кредиторами. Однако это представление является упрощённым и не учитывает многих факторов, влияющих на реальную стоимость и привлекательность объекта недвижимости.

Финансовый управляющий, работающий с имуществом должника, стремится максимизировать удовлетворение требований кредиторов. Именно поэтому его вознаграждение напрямую связано с суммой, которая будет получена в результате продажи активов. Это означает, что чем выше цена продажи, тем больше прибыли получит управляющий. Для достижения этой цели управляющий должен учитывать инвестиционную привлекательность объекта, а также способность генерировать денежный поток в будущем.

Рассмотрим конкретный пример — торговый центр «Фрэш». Его потенциальная продажа как действующего бизнеса с арендаторами действительно является логической стратегией. Обычно покупатели оценивают не только саму недвижимость, но и то, насколько она успешна в текущей ситуации. Наличие действующих арендаторов и стабильных денежных потоков делает объект более ценным. Чем больше арендаторов в торговом центре, тем выше уровень дохода от аренды, который может быть стабилен на длительный срок.

Кроме того, покупатель, рассматривающий возможность приобретения «Фрэша», будет анализировать текущую ситуацию на рынке аренды и уровень арендных ставок. Стабильный поток арендаторов свидетельствует о том, что данный объект является привлекательным как для текущих, так и для потенциальных арендаторов. Это автоматически увеличивает его стоимость на рынке. Таким образом, управляющий будет стремиться сохранить арендаторов, а не избавляться от них, поскольку наличие действующих контрактов и постоянных арендаторов увеличивает стоимость торгового центра.

Следовательно, важно осознать, чем более устойчивый и прибыльный бизнес, тем больше его стоимость, что в конечном итоге приведет к большей удовлетворенности требований кредиторов.